Mitoyenneté : quelles sont les règles à connaître ?

Vous êtes copropriétaire d’un mur, d’une haie ou d’une toute autre séparation ? Quelques droits et devoirs découlent de cette propriété commune. Qu’est-il possible ou interdit de faire ? Qui doit l’entretenir ? Comment renoncer à la mitoyenneté ? Ce guide fait le tour de ces questions.

1. La mitoyenneté de A à Z

Qu’est-ce que la mitoyenneté ?

La définition est développée de l’article 653 du Code civil à l’article 670 inclus.

La mitoyenneté est le partage d’un élément entre deux propriétaires. Cet élément est positionné sur la séparation des deux propriétés voisines de même nature :

• deux jardins ;
• deux champs ;
• deux bâtiments ;
• deux cours.

L’élément séparatif peut être :

• un mur ;
• une haie (s’il y a des fruits, ils sont à partager, y compris s’ils ne tombent que d’un côté) ;
• une clôture ;
• un fossé.

La mitoyenneté peut s'étendre sur la totalité de l’élément ou seulement sur une partie.

Donc, un mur placé en limite de propriété n’est pas mitoyen puisqu’il n’est construit que sur une propriété.

À savoir : la séparation appartient entièrement aux deux copropriétaires. Ainsi, vous avez le droit de planter ce que vous souhaitez de votre côté, sans obtenir l’accord de votre voisin. Même s’il est fortement recommandé de l’en avertir.

Quand un mur n’est-il pas mitoyen ?

Mitoyenneté partielle

En revanche, n’est pas considérée comme mitoyenne la partie qui s’étend au-delà de la propriété du voisin.

Par exemple, deux garages sont mitoyens par un mur. Le toit du garage A, à la demande de son propriétaire, est plus haut que celui du garage B. Dans ce cas, il y a mitoyenneté du mur partagé pour le garage A et le garage B. Mais la partie supplémentaire du garage A, permettant d’avoir le toit plus haut, n’est pas mitoyenne.
Il y a donc une mitoyenneté partielle.

Mitoyenneté inexistante

Il existe des cas particuliers, comme celui du mur avec une pente ou des tuiles. Si elles sont clairement positionnées du côté de l’une ou l’autre des parcelles, le mur appartient à cette dite parcelle.

Par ailleurs, si la parcelle voisine n’est pas construite, et sans preuve contraire, le mur appartient en totalité au propriétaire de la parcelle construite.

2. Comment prouver la mitoyenneté ?

Lors d’un litige ou d’une vente, il est important de pouvoir apporter des preuves. Quelles sont celles recevables ?

Vous pouvez fournir :

• le titre de votre propriété ;
• un acte notarié de donation ;
• une convention signée avec le voisin devant notaire : notamment dans le cas où l’élément séparatif a été mis en place après achat du terrain ;
• des factures ou autres documents prouvant les frais communs.

3. Mitoyenneté : ce qui est interdit

Priver son voisin d’ensoleillement

Il n’est pas permis de construire ou de surélever un mur, ou une clôture, de sorte que celui-ci empêche le voisin de profiter de la lumière naturelle dont il jouissait jusque-là.

Dépasser la hauteur règlementaire

Pour une ville de moins de 50 000 habitants : le mur mitoyen ne doit pas dépasser 2,60 m.
Pour une ville de plus de 50 000 habitants : la séparation mitoyenne doit mesurer au maximum 3,20 m de haut.

Percer dans la séparation

De manière générale, vous n’avez pas le droit d’apporter des modifications majeures, comme la création d’une fenêtre dans un mur ou une clôture mitoyenne. Percer pour créer une ouverture ou accrocher des décorations, construire un abri de jardin contre le mur mitoyen, etc. n’est pas autorisé sans l’accord de votre voisin.

Prévoyez de rédiger un document signé par chacun. Le mieux ? Le lui envoyer en recommandé avec accusé de réception.

4. Entretien et réparation du mur mitoyen

À qui revient l’entretien de la séparation ?

Taille de la haie, nettoyage de la clôture, réparation du mur, etc. est à entreprendre à parts égales par les copropriétaires.

Exception faite si la dégradation est provoquée par l’un des copropriétaires, par négligence d’entretien, accident… Exemple : vous faites tomber une échelle sur la clôture commune et l’abîme. Les frais de réparation vous reviennent entièrement.

En outre, l’accord des deux copropriétaires doit être formulé avant d’entreprendre des travaux. Encore une exception si une intervention est urgente : menace d’effondrement, notamment.

Qui est responsable des dégradations ?

Les deux propriétaires sont responsables de l’entretien et des réparations de la séparation. Si l’un l’a accidentellement abîmée, il a l’obligation d’y remédier seul. L’autre propriétaire n’est pas tenu de participer financièrement.

Comment réparer le mur mitoyen ?

Vous pouvez le réparer vous-même ou faire appel à une entreprise spécialisée.

Si la séparation est abîmée uniquement de votre côté, vous devez assumer seul les frais car un mauvais entretien ou une dégradation de votre fait sera supposé. Au contraire, si elle est endommagée des deux côtés, les propriétaires doivent diviser les dépenses en deux.

De plus, dans la situation du mur à réparer de votre côté uniquement, il est possible qu’un accès par la parcelle voisine soit nécessaire. Il faut alors demander à l’autre propriétaire s’il vous accorde un tour d’échelle. Ce droit de passage doit répondre à une nécessité d’effectuer les travaux et à l’impossibilité de les réaliser entièrement depuis chez vous. Ce droit inclut également que vous ne devez pas causer de dégâts importants chez votre voisin. Pour faire votre demande, il est conseillé de lui envoyer un courrier recommandé. Vous conserverez ainsi une trace de votre démarche.

5. Les modifications d’un mur mitoyen

Peut-on faire des modifications ?

Oui, il est tout à fait possible de réaliser des changements à condition qu’ils n’impactent pas la solidité de la séparation et qu’ils ne gênent pas le voisin. Pour reprendre l’exemple de l’ouverture dans un mur, cette création peut mettre en danger la solidité de la structure et créer une vue directe chez le voisin. Ce qu’il peut ne pas apprécier.

Peut-on surélever ou épaissir un mur ?

Cela est tout à fait possible.

Soit les deux copropriétaires sont d’accord et souhaitent partager les frais pour conserver la mitoyenneté pleine.

Soit l’autre copropriétaire est d’accord mais ne souhaite pas participer aux frais. Dans ce cas de figure, la partie modifiée appartient à 100 % au voisin réalisant les travaux. Si l’autre copropriétaire ne donne pas son accord pour cette modification, l’initiateur peut tout de même engager les travaux mais au risque que le voisin se rapproche du tribunal judiciaire pour trouble du voisinage ou mise en danger de l’ouvrage original.

6. Renoncer à la mitoyenneté

Peut-on annuler la copropriété d’une séparation ?

Oui, il est possible de supprimer la mitoyenneté et à tout moment. Cependant, quelques conditions sont nécessaires :

• la séparation ne doit pas retenir la terre de sa parcelle ;
• à la séparation ne doit pas être appuyé un abri de jardin, un garage ou toute autre construction ;
• l’entretien de la séparation doit être fait.

Comment abandonner la mitoyenneté ?

L’acheteur doit verser au vendeur la moitié du prix de la séparation et du sol voisin sur lequel se situe la séparation. La mitoyenneté pourra être de nouveau mise en place, en particulier si le vendeur change d’avis plus tard ou si un nouveau voisin s’installe.

Vous désirez acheter la part de votre voisin ? Envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception pour faire connaître votre intention. Puis, prenez rendez-vous ensemble chez un notaire afin de faire enregistrer votre accord.

Ci-dessous, vous trouverez un exemple de courrier à personnaliser à votre convenance.

Lettre-recommandee.com vous permet d’envoyer votre courrier depuis chez vous, 7 j/7 et 24 h/24. Même si la démarche est numérique, votre voisin recevra un recommandé papier. De votre côté, tous les éléments relatifs à votre expédition (preuve de dépôt, suivi, accusé de réception et copie de la lettre) sont rangés dans votre espace client. Vous pouvez les télécharger sur votre ordinateur, tablette ou smartphone.

7. Ce qui est obligatoire, autorisé ou interdit en mitoyenneté : le récapitulatif

8. Questions fréquentes sur la mitoyenneté

Comment demander à mon voisin d’acheter sa part de copropriété du mur ou son accord pour effectuer des modifications ?

Vous pouvez échanger oralement avec lui ou lui envoyer un courrier. Optez, de préférence, pour le courrier recommandé avec accusé de réception.

Avec mon voisin, nous avons une haie mitoyenne. Puis-je la retirer pour mettre un mur ?

Il est interdit de retirer complètement la haie. En revanche, vous pouvez retirer la partie de la haie qui est sur votre sol et ériger un mur à la place. Ce mur sera privatif puisque sur votre terrain.

Puis-je peindre le côté du mur ou de la clôture donnant sur mon jardin ?

Oui car cette modification ne joue pas sur la structure de la séparation. Avertissez tout de même votre voisin.