Compromis de vente et délai dépassé : que faire ?

Lors d’une transaction immobilière, un compromis de vente est signé dans la majorité des cas. Celui-ci peut imposer un délai entre sa signature et celle de l’acte authentique de vente. Que se passe-t-il s’il n’est pas respecté ? Peut-on le prolonger ? Des démarches peuvent-elles être lancées ? Faisons le tour de ces questions.

1. Focus sur le compromis de vente

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente, appelé également promesse synallagmatique de vente, est un acte scellant l’accord de vente d’un bien immobilier. L’acheteur et le vendeur s’engagent tous les deux : le premier à acheter, le second à vendre.

Le compromis détaille les caractéristiques du bien et les modalités de la transaction. Il est possible d’ajouter différentes clauses :

• des conditions suspensives, notamment concernant l’obtention d’un prêt ;
• la réitération par acte authentique : la date de la vente est fixée dans le compromis.

Ce document, engagement, n’est pas obligatoire, mais fortement conseillé de façon à protéger chacune des parties.

Qui le signe et en présence de qui ?

Ce document peut être signé entre particuliers, c’est-à-dire sous seing privé, en présence d’un agent immobilier ou d’un notaire.

Si 18 mois ou plus s’écoulent entre la signature du compromis et l’acte authentique (vente longue), le passage devant notaire est incontournable.

Dans la mesure du possible, les deux parties doivent être présentes même s’il est désormais possible d’avoir recours à des solutions à distance.

Faut-il verser un acompte ?

Afin de valider l’accord de manière plus concrète, un acompte (dépôt de garantie ou encore séquestre) peut être versé par l’acheteur au vendeur. Son montant varie entre 5 et 10 % du prix du bien. À la signature de l’acte de vente, ce versement sera déduit du prix final.

Retenez que le séquestre n’est pas obligatoire, mais il permet de rassurer l’acheteur sur le sérieux de l’acheteur.

2. Quels sont les délais concernant une vente ?

3 mois : délai moyen entre le compromis de vente et l’acte authentique. Il peut être d’1 mois ou 2 si un prêt n’est pas nécessaire. Ou plus long si cela arrange les deux parties (pour trouver un autre logement, faire des travaux…).

10 jours : délai de rétractation. L’acheteur peut se désister durant ce laps de temps sans être pénalisé et sans fournir de justificatif. Ce délai ne s’applique qu’à l’acheteur et uniquement si le bien est destiné à être habité (non valable pour un terrain à bâtir, par exemple). Il doit notifier sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception. Le vendeur n’a pas la possibilité de renoncer à la vente.

60 jours : durée durant laquelle la mairie dont dépend le bien peut faire jouer son droit de préemption. Cela signifie qu’elle est légalement prioritaire pour l’achat du bien. Au-delà des 60 jours, il sera considéré que la mairie ne souhaite pas l’acquérir.

3. Quelles conséquences pour un délai dépassé ?

En cas de dépassement du délai de rétractation

Comme nous l’avons évoqué précédemment, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires à partir du lendemain de la signature du compromis, ou de la première présentation du courrier contenant le compromis si vous l’avez signé sous seing privé. Il peut donc tout à fait renoncer à l’acquisition sans avoir à justifier un motif particulier.

La renonciation doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le séquestre a été versé ? Il doit être restitué dans les 21 jours courant à partir du lendemain de la notification.

En revanche, si l’acquéreur décide d’annuler son engagement après la fin de la période de rétractation, le séquestre peut être conservé et/ou encaissé par le vendeur. La somme fait office d’indemnisation.

En cas d’attente d’une réponse pour un crédit immobilier

La condition suspensive la plus commune est l’obtention d’un prêt immobilier.

L’acquéreur a effectué des demandes de crédit immobilier en temps et en heure mais n’a pas eu de retour et les délais sont dépassés? Il doit prouver qu’il a formulé ses demandes dans les temps impartis afin d’attester sa bonne foi. Il est possible de reporter la date d’achat avec l’accord des deux parties. Cela est courant lorsqu’une réponse positive est attendue. Un avenant est alors rédigé.

Si la réponse des organismes de prêt est négative, le rendez-vous pour la signature finale est annulé. L’acompte est restitué si et seulement si l’acheteur est réellement de bonne foi. S’il a amorcé les démarches trop tard ou qu’il a refusé une offre, il sera alors considéré fautif et pourra être sanctionné par le versement de dommages et intérêts au vendeur.

4. Quelles démarches réaliser en cas d’acheteur défaillant ?

Démarche amiable

Les délais sont dépassés ? Si l’acheteur ne donne aucune nouvelle ou s’il ne semble pas de bonne foi, il est possible de lui envoyer un recommandé avec accusé de réception lui rappelant :

• que la date de signature de l’acte authentique de vente est passée ;
• les pénalités qui s’appliquent (les dommages et intérêts sont parfois indiqués dans le compromis de vente sous forme de clause pénale) ;
• les suites judiciaires envisagées.

Démarche judiciaire

Dans le cas où l’acheteur ne réagit pas ou de manière négative à la réception du courrier, l’action suivante est de saisir la justice. Le juge pourra :

• obliger l’acheteur à verser des dommages et intérêts ;
• ou forcer la vente.

Avant toute présentation du dossier au tribunal, il est important de tenter en premier lieu une approche amiable avec l’envoi d’un recommandé avec accusé de réception demandant à l’acheteur de s’exécuter. Sans cette démarche amiable, le dossier peut être rejeté.

5. Comment rédiger et envoyer une mise en demeure de s’exécuter ?

Notre exemple de lettre

Si une clause est incluse dans le compromis, vous pouvez mettre en demeure l’acheteur de l’exécuter. Il peut s'agir de démarcher des organismes pour obtenir un crédit, de verser des dommages et intérêts en cas de délais dépassés…

Ci-dessous, découvrez un exemple de courrier à faire parvenir à l’acquéreur. Cliquez sur “Personnaliser cette lettre” pour le modifier à votre convenance. Vous pouvez aussi le copier-coller tel quel.

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6. Questions fréquentes sur le délai du compromis de vente

Quel est le délai entre le compromis et l’acte de vente ?

Il n’y a pas de délai réglementaire. Il est à fixer entre l’acheteur et le vendeur. Il est souvent de 3-4 mois lorsqu’un prêt est nécessaire.

Le compromis peut-il être caduc ?

Oui. Si le délai entre les signatures est dépassé, le compromis peut être déclaré caduc, périmé.

Peut-on prolonger le délai ?

Oui, à condition que les deux parties l’acceptent.